銀行の不動産担保融資とは？事業者向けに解説

不動産担保融資とは不動産を担保に銀行から資金を借り入れること

銀行の不動産担保融資とは、不動産を担保に銀行から資金を借り入れることをいいます。銀行によってサービス名称が異なり、不動産担保ローンや不動産担保ビジネスローンとも呼ばれています。

不動産担保融資では、所有する不動産を担保に設定して事業資金の借り入れを行います。担保として提供する不動産は、返済不能時に生じる損失を補うための保証となるため、銀行によって抵当権が設定されます。

抵当権の設定によって、銀行は「不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる権利」を得ます。万が一に借入金の返済が困難になった場合には、銀行によって担保不動産が売却され、貸付金の回収が行われる仕組みとなっています。

なお、担保に提供した不動産は、融資実行後も引き続き利用できます。滞りなく返済を行っていれば担保不動産に設定された抵当権が実行されることはなく、完済をすれば抵当権の抹消申請が行われ、抵当権は解除されます。

担保として認められる不動産

不動産担保融資で担保として認められるのは、銀行が定める種類や名義、所在地などの条件を満たす不動産です。銀行によって担保不動産の条件は異なるものの、以下のような不動産が担保として認められる傾向にあります。

＜担保として認められる不動産の例＞

たとえば、所有する不動産が会社名義のオフィスで、銀行が指定する対象地域に所在している場合には、条件に該当する不動産として認められます。会社名義のオフィスにローンが残っている状態であっても、担保として認める銀行もあります。

また、担保として提供したい不動産が親族名義の家屋でも、銀行が指定する対象地域に所在していれば、条件に該当する不動産として認められます。名義人である親族からの同意があれば、申請者本人が不動産を所有していなくとも不動産担保融資の利用が可能になります。

ただし、銀行が定める条件を満たす不動産であっても、担保価値が低い不動産や権利関係が複雑な不動産は担保として認められない可能性があります。著しく老朽化した不動産や共有名義人である不動産などは、換金性の低さやリスクの高さを理由に担保設定を断られる場合があることに留意しておきましょう。

不動産担保融資の特徴

不動産担保融資は、不動産を担保に設定して銀行から融資を受けることから、担保の提供を行わない無担保融資とは異なる特徴があります。不動産担保融資の特徴は、以下の通りです。

＜不動産担保融資の特徴＞

• 高額な融資を受けられる可能性がある
• 低金利による借り入れが可能になる
• 返済期間の長期設定が可能になる

不動産担保融資の特徴を把握することで、自社に適している資金調達方法であるかを判断することが可能になります。不動産担保融資の利用を検討している人は、どのような特徴があるのかを押さえておきましょう。

なお、担保として提供する不動産の価値によっては、特徴に沿った融資内容とならない場合があります。審査の結果によっては、高額融資や返済期間の長期設定が認められない可能性もある点に留意しておきましょう。

高額な融資を受けられる可能性がある

不動産担保融資の特徴として「高額な融資を受けられる可能性があること」が挙げられます。担保として提供する不動産の価値が、融資額の決定に影響を与えるためです。

無担保融資の場合は、申請者の信用力が融資額の決定に大きく影響します。万が一に返済が滞ったとしても損失を補うことができる担保がないことから、銀行は申請者の返済能力に見合った融資額を設定します。

一方で、不動産担保融資では、申請者の信用力に加えて不動産の価値が融資額の決定に大きく影響します。返済が滞った場合、担保不動産を売却して損失を補うことができることから、銀行は不動産の価値も考慮して融資額を設定する傾向にあります。

そのため、価値の高い不動産を担保に提供することで、無担保融資よりも高額な融資を受けられる可能性があります。実際に借りられる金額は審査の結果次第とはなるものの、なるべく多くの資金を調達したい人は、不動産担保融資の利用を検討してみてください。

低金利による借り入れが可能になる

不動産担保融資の特徴として「低金利による借り入れが可能になること」が挙げられます。融資における担保の有無は、金利の設定に影響を与えるためです。

 無担保融資は担保の提供がないことから、銀行にとって貸し倒れのリスクが高い取引です。銀行は、貸し倒れが発生した場合の損失補填ができるよう、貸し倒れリスクが高いほど融資の適用金利を引き上げる傾向にあることから、無担保融資の金利は高めに設定されます。

一方で、不動産担保融資は担保の提供があるため、銀行の貸し倒れリスクが低い取引です。貸し倒れリスクの低減によって金利を引き上げる必要がなくなることから、不動産担保融資の金利は無担保融資と比較して低めに設定される傾向にあります。

そのため、不動産担保融資は無担保融資よりも低金利で融資を受けられる可能性があります。借入金額と返済期間が同じ場合、低金利であるほど返済時に支払う利息額は少なくなるため、返済負担をできる限り抑えたい人は不動産担保融資の利用を検討してみてください。

返済期間の長期設定が可能になる

不動産担保融資の特徴として「返済期間の長期設定が可能になること」が挙げられます。不動産担保融資では安定した価値を持つ不動産が担保となるため、銀行の貸し倒れリスクを長期的に低減できることから、返済期間の長期設定が可能になります。

 土地や建物などの不動産は、短期間で急激な価値の変動が起こりにくい資産です。価値が安定している不動産は、担保としての役割を長期間維持できることが見込まれるため、返済期間が長い場合であっても貸付金を回収できる可能性が高いと判断される傾向にあります。

不動産を担保にすることによって銀行の貸し倒れリスクを長期的に低減できることから、不動産担保融資は、無担保融資よりも返済期間を長めに設定することが可能です。実際の返済期間は不動産の評価額や借入金額などによって決定するものの、無理のない返済計画を立てたい人は不動産担保融資の利用を検討してみてください。

ただし、返済期間が長くなるほど、利息を支払う期間も長くなります。返済期間の長期設定は月々の返済額を抑えられますが、結果として返済総額を増やすことになるため、返済額とのバランスを慎重に考慮して設定しましょう。

 不動産担保融資を受ける際の注意点

不動産担保融資は、高額融資や低金利による借り入れの可能性を高めることができますが、借り入れを行う際には以下のような点に注意する必要があります。

＜不動産担保融資を受ける際の注意点＞

• 不動産を失うリスクがある
• 融資実行までの手続きが長引く傾向にある
• 不動産を担保にするための手数料が発生する

不動産担保融資は、事業運営や資金繰りに影響を及ぼす可能性があることから、注意点を踏まえた上で利用を検討する必要があります。不動産担保融資の利用を検討している人は、不動産を担保に設定することに関する注意点を押さえておきましょう。

不動産を失うリスクがある

不動産担保融資には、不動産を失うリスクがあります。万が一に借入金の返済が困難となった場合には、銀行によって担保不動産が売却される可能性があることに注意が必要です。

担保不動産には抵当権が設定されるため、返済が滞った場合には担保不動産が売却され貸付金の回収に充てられます。抵当権が実行されるのは数ヶ月間返済を滞納した上で銀行からの督促に応じない場合であるため、返済を滞納してもすぐに実行されることはありませんが、融資によって不動産を失うリスクを負います。

競売が開始されると入札を止めることができないため、不動産を明け渡さなければなりません。事業運営の拠点としているオフィスや工場などを担保にする場合、その不動産が競売にかけられると、事業の継続が厳しくなる可能性があります。

そのため、不動産担保融資を利用する際には、不動産を失うリスクを回避できるよう、無理なく完済できる返済計画を立てることが重要です。資金繰り表を作成し、借り入れた後の資金繰りの見通しを具体的にしてから、不動産担保融資の利用申請を行いましょう。

融資実行までの手続きが長引く傾向にある

不動産担保融資は、融資実行までの手続きが長引く傾向にあります。手続きの長期化によって、迅速な資金調達は難しくなることに注意が必要です。

不動産担保融資の手続きが長引くのは、審査に時間を要するためです。不動産担保融資では、申請者に対する審査に加えて、担保として提供した不動産に対する審査が行われることから、担保の提供がない場合よりも審査対象が増えます。

審査対象が増えることにより評価項目や確認作業も増えるため、審査にかかる期間は長期化します。担保不動産の権利関係が複雑である場合などは慎重な評価が必要となることから、不動産の状態によっては審査結果が出るまでに1ヶ月ほどかかる場合があります。

このことから、不動産担保融資は、緊急性の高い資金調達には適していません。利用にあたっては、融資実行までの手続きが長引く傾向にあることを踏まえて、資金を必要とする時期よりも余裕をもって利用申請を行いましょう。

不動産を担保にするための手数料が発生する

不動産担保融資は、不動産を担保にするための手数料が発生します。融資を受けるにあたって、ある程度の初期費用を準備しておかなければならないことに注意が必要です。

＜不動産担保融資で発生する手数料＞

たとえば、担保不動産に抵当権を設定する際には、法務局へ支払う「登録免許税」がかかります。抵当権の登記手続きを銀行指定の司法書士へ依頼する場合には、登録免許税に加えて司法書士への依頼料として「司法書士報酬」も発生します。

また、担保不動産が災害等により破損した場合、銀行は貸付金の回収原資を失うことから、融資の申請時には火災保険への加入が求められます。すでに加入済みであれば不要ですが、未加入である場合は「火災保険料」の支払いが必要です。

そして、担保不動産の価値の調査費用として「不動産鑑定調査料」を請求する銀行もあります。不動産担保融資を受ける際には、どのような手数料が発生し、どのくらいの金額を負担しなければならないかを事前に把握した上で申請手続きを行いましょう。

不動産担保融資の審査対象を確認しておく

担保として提供できる不動産を所有していたとしても、不動産担保融資を受けられるのは審査に通過した場合のみです。申請を行う前に不動産担保融資の審査対象を確認しておくことで、自社が不動産担保融資を受けられる状況にあるかどうかを知ることができます。

＜不動産担保融資のおもな審査対象＞

• 担保不動産の価値
• 申請者の信用力

不動産担保融資のおもな審査対象は「担保不動産の価値」と「申請者の信用力」です。不動産担保融資の利用を検討している人は、各審査対象においてどのような審査が行われ、どのような状況にある不動産や申請者が評価に影響を与えるのかを押さえておきましょう。

担保不動産の価値

不動産担保融資のおもな審査対象として、担保不動産の価値が挙げられます。担保不動産の価値は、貸し倒れ発生時における貸付金の回収可能性や融資額、金利などを判断するための重要な判断材料です。

不動産の価値は、立地条件や築年数、法的な権利関係、資産価値の変動リスクや換金性などから総合的な評価が行われ決定します。価値の高い不動産であるほど銀行の貸し倒れリスクを抑えられるため、審査を通過できる可能性が高まります。

「駅前や大通りに面していて利便性が高い」「建物の構造が強固で耐用年数が長い」「他に抵当権の設定がない」などの条件に該当する不動産は、価値が高いと評価される傾向にあります。銀行からの高い評価によって、高額融資や低金利など融資条件が有利となる場合があります。

一方で、「築年数が古く法定耐用年数を超えている」「すでに抵当権が設定されている」「物件の建て替えが規制されている」などの条件に該当する不動産は、価値が低いと評価される傾向にあります。融資を断られる可能性が高まり、仮に審査を通過しても希望融資額とはならない場合があるため留意しましょう。

申請者の信用力

不動産担保融資のおもな審査対象として、申請者の信用力が挙げられます。申請者の信用力は、銀行の貸し倒れリスクを判断するための重要な判断材料です。

申請者の信用力は、業績や事業計画の妥当性、過去や既存の借り入れ状況などから総合的に判断されます。信用力が高いほど銀行の貸付金を回収できる可能性が高まることから、銀行の貸し倒れリスクの低減によって審査を通過できる可能性が高くなります。

「業績が安定している」「過去や既存の借り入れに返済遅延や滞納がない」「収益の増加が見込め将来性が高い」などの条件に該当する申請者は、信用力が高いと評価される傾向にあります。銀行の貸し倒れリスクが低いと判断され、審査を通過できる可能性が高いです。

一方で、「継続的な収益が見込めない」「過去に返済を滞納している」「他社借り入れが多い」などの条件に該当する申請者は、信用力が低いと評価される傾向にあります。銀行の貸し倒れリスクが高いと判断され、融資を断られる可能性があるため留意しましょう。

まとめ

銀行の不動産担保融資とは、不動産を担保に銀行から資金を借りる融資のことです。銀行が定める種類や名義、所在地などの条件を満たす不動産を担保として提供することで、事業資金の借り入れを行うことが可能となります。

不動産担保融資は、担保の提供によって銀行の貸し倒れリスクを抑えることができます。担保の提供がない無担保融資と比べたとき「高額な融資を受けられる可能性がある」「低金利による借り入れが可能になる」「返済期間の長期設定が可能になる」という特徴があります。

しかし、不動産を担保に設定する必要があるため「不動産を失うリスクがある」「融資実行までの手続きが長引く傾向にある」「不動産を担保にするための手数料が発生する」という注意点があります。不動産担保融資を受ける際には、注意点を踏まえた上で利用を検討しましょう。